西瓜換房、買房“送工作”，各地救市奇招迭出

“我家所在的街道辦已經發通知了，將執行房票安置政策，后面就不給安置房了。”曾經居住在鄭州二七區城中村的居民李思琦說，他家所在的社區在八九年前就已拆遷，但一直沒有完成安置，很多居民只能租房居住等待安置，所以對新出臺的房票政策十分關注。

6月20日，鄭州發布《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法（暫行）》（以下簡稱《實施辦法》），成為今年全國首個針對房票出臺系統性文件的重點城市。

按照《實施辦法》，鄭州中心城區——包括中原區、二七區、金水區、惠濟區、鄭東新區、經開區、高新區的棚戶區改造，將推行房票安置，即參照貨幣化安置的辦法，但是給被征收人的補償不是現金，而是房票——在購房時可沖抵購房款。

李思琦家所在的區域，就在房票安置政策范圍之內。他對《中國新聞周刊》說，政策遵循自愿原則，不強制必須使用房票，如果不想選擇房票，可以選擇貨幣安置，但“選擇房票可以獲得獎勵”。

據悉，為了推行房票安置新政，激發拆遷戶（也即被征收人）選擇房票安置的積極性，鄭州設置了獎勵和優惠政策——選擇房票安置的，征收人給予被征收人安置補償權益金額8％的獎勵，作為房票安置政策性獎勵，列入房票票面金額，同時以現金方式獎勵被征收人3個月的過渡費。

作為曾被住建部點名的22個房地產熱點城市之一，鄭州推出房票后引發廣泛關注和熱議。而鄭州的這一新政，只是全國各地提振樓市動作的一個縮影。

2021年12月18日，河南鄭州市中心區域最后一個棚戶區開拆。圖/人民視覺

“房票”重出江湖

事實上，在《實施辦法》正式公布之前，鄭州棚戶區改造采用房票安置已經開始落地實施。

據《中國新聞周刊》了解，鄭州二七區馬寨鎮婁河村6月17日就張貼公示，出爐房票安置工作實施方案。

“房票對于當地拆遷戶來說是一件好事。”鄭州當地從事房地產銷售工作的陳祥告訴《中國新聞周刊》，“原來只能等待回遷安置，現在可以選擇房票，也可以選擇現金，而且還有諸多優惠政策。”

《實施辦法》明確了多項獎勵和優惠政策，除前述政策性獎勵和3個月的過渡費外，房票可在全市范圍內合作開發商項目自行選房，所購住房不計入家庭限購套數，享受稅收減免，可在新購房屋所在學區辦理子女入學手續，購房記錄或者購房貸款已經結清的還可享受首套房貸利率等。

“如果按照回遷安置拆遷戶獲得的安置房，通常是小產權（集體產權），在市場上是商品房價格的50％左右，并且不能上市交易，只能村集體內部轉讓。”陳祥說，現在通過房票安置可以選擇商品房，“一個有產權，一個沒產權，不是一個概念。”

不過，相較于以往棚戶區改造的補償形式，鄭州的房票安置也引發了不同聲音。

鑒于房票安置類似于代金券的形式，有網友甚至將之冠以“白條補償”之名。一位鄭州市民說，“以前拆遷要么實物補償，要么貨幣補償，現在整出來一個‘白條補償’。”

據了解，鄭州2016年之前的城中村拆遷項目，很多到現在還沒有完成安置。這其中不少拆遷戶并不愿意選擇房票安置，比如距離中心城區較近、地理位置較好的拆遷戶，更愿意選擇回遷。

當地一位等待安置的拆遷戶說，置換到的回遷房可以用于出租，如果用房票去兌付商品房，往往意味著買到的新房單價更高，“較回遷房面積肯定會縮水，說不定還要自掏腰包，買了就沒錢裝修了”。

李思琦對《中國新聞周刊》說，每家的情況可能不一樣，有人愿意選擇房票，有人更傾向回遷，就他而言更愿意選擇貨幣補償。

北京師范大學政府管理研究院副院長、河南省商業經濟學會會長宋向清對《中國新聞周刊》說，鄭州出臺的房票安置政策是疫情防控背景下，激活樓市、刺激消費、拉動內需的一個非常好的措施，也讓老百姓在購房上有了更多的選擇。

事實上，這已不是鄭州今年第一次出臺樓市紓困新政。今年3月，鄭州開始松綁“認房又認貸”，打響樓市政策調整“第一槍”，成為2016年調控收緊以來，首個松綁“認房又認貸”的重點城市。

雖然鄭州穩樓市新政不斷，但市場給予的反饋卻有限。中房協的數據顯示，5月鄭州新建商品住宅成交42.6萬平方米，環比下跌16.5％，同比減少50.2％；二手房成交33.5萬平方米，環比上月繼續下跌14.2％，同比微增3.6％。

鄭州商品房面臨較大的去庫存壓力，也早已是公開的秘密。據貝殼研究院鄭州分院的年報數據顯示，截至2022年2月，鄭州主城區住宅庫存中，有5個區域庫存高企，均超過了18個月，其中金水區最高，去化35.4個月。

中房協的數據也顯示，鄭州商品房狹義庫存1395萬平方米，去化周期高達34個月。

而根據國家統計局數據，5月份70城新房價格同比逾6年半首現下跌，其中二線城市新房價格指數同比上漲0.3％，鄭州同比下跌2.5％。而自2021年8月以來，鄭州一手、二手房價已經連續10個月雙雙下跌。

在此背景下，棚戶區改造房票安置被提上日程。事實上，在此之前，鄭州棚戶區改造已經開始采用貨幣化安置的政策。

房票安置并非鄭州首創。早在2015年，就有城市在棚戶拆遷安置中推出房票制度。當時的房地產市場同樣面臨較大的去庫存壓力，其中庫存高企的內蒙古鄂爾多斯最具代表性。

2016年1月鄂爾多斯市東勝區推出房票制度，到當年5月底，東勝區消化住宅存量13566套、184萬平方米，占住宅庫存套數的40％、總面積的30％，去庫存效果明顯。

廣東省規劃住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2015年開啟棚改、去庫存以后，鄂爾多斯樓市逐步回歸正軌。

不過，2018年后，隨著棚改貨幣化權限被強制收回，房票制度暫時退出了歷史舞臺。

多位受訪專家表示，房票制度有利于地方樓市定向去庫存，促進房地產市場流通效率，而這恰恰是鄭州樓市當前所需要解決的問題。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《中國新聞周刊》表示，若是房票推進工作到位，可以減少或取消安置房的建設，客觀上減少了政府直接建設此類住房的壓力。

“同時也保障了此類購房資金留在住房領域，也是保證財政體系穩定、防范購房資金流向非房地產領域的重要體現。”他說。

鄭州一位業內人士表示，房票制度是否有益關鍵還是要看執行，“這一切的達成還是要看政策的執行力，比如房票價格是否合理，政府有沒有投入足夠的資金，對于安置戶的各方面獎勵優惠是否到位，房企的回款速度能不能跟上等”。

多地紛紛松綁限購

值得注意的是，鄭州之外，全國多地也已重啟房票制度。棚改房票安置政策似乎正成為多地提振樓市的重要措施之一。

據《中國新聞周刊》不完全統計，今年以來，全國各地至少20個城市已開始探索實施房票安置政策，包括信陽、許昌、溫州、紹興、常熟、鄂州、宜賓、界首等地。

有分析指出，庫存高企、去化壓力大，是這些城市樓市的共同特點。

事實上，今年以來，各地持續出臺提振樓市的政策，從非熱點城市到熱點城市，從公積金政策到限購、限貸、限售等限制性政策松綁，范圍和力度不斷加大，尤其進入6月份以來，各地提振樓市的動作越發密集。

開放限購是各地常采取的穩樓市手段之一。比如，南京近日再次調整樓市限購政策，允許非本市戶籍人員補繳社保購房。

準備在南京定居的于洋告訴《中國新聞周刊》，他幾個月前從北京到南京發展，原本就有在南京購房的打算，但是此前南京需要連續兩年的社保記錄才能買房，門檻太高，所以只能暫時作罷。

“現在放開限購了，社保改成只需要6個月，而且可以補繳，主城區郊區都可以。”于洋說，他又重新燃起了購房的念頭。

作為長三角中心城市之一的南京，其樓市過去一直以“穩健”著稱，近段時間卻動作頻頻。據《中國新聞周刊》不完全統計，從4月初開始，兩個多月的時間里，南京已先后十幾次出臺樓市調控政策。

安徽合肥的步伐邁得更大，不僅補繳社保可購房，還放出允許企業購房的大招。

據當地媒體披露，6月24日合肥調整限購政策，內容包括戶籍登記在市區的集體戶、投靠親友家庭戶籍，與市區戶籍家庭具有相同購房資格；非本市戶籍居民家庭購房資格認定中，社保個稅認可追溯、補繳；法人、非法人組織可以購買市區范圍內的新建商品住房和二手住房等。

在嚴躍進看來，南京、合肥等房地產市場，相比同類的城市并不差。他對《中國新聞周刊》說，上述政策調整說明即便是熱點城市，現在房地產市場也有壓力。

為了提振樓市，很多城市還在公積金上做文章。下調貸款首付款比例、提升貸款額度，成為很多城市的選擇。

6月23日，福建泉州發布的新政將首套房公積金貸款的首付款比例調整為不低于20％，用于購買二套住房的，首付款比例調整為不低于30％，而二孩或三孩家庭可在最高貸款額度基礎上另加10萬元。

廣東珠海推行的公積金“接力貸”也引發關注，其中提到實行“一人購房全家幫”。也就是說，直系親屬之間可提取公積金賬戶錢款，用于幫助彼此支付首付款或償還購房貸款。湖南省邵陽、廣東潮州、四川資陽、云南楚雄、江西贛州、河北滄州、秦皇島等地已出臺了類似政策。

除放松限購、降低首付比例、降低利率、提高公積金額度等“常規”措施外，各地為了救市可謂方法盡出，有城市打出買房“送工作”的口號，甚至把賣房納入考核；有的地方則推出“小麥抵首付”“大蒜抵首付”“西瓜抵首付”的促銷政策。

“超常規”方式自救

從今年1月份以來，玉林不少樓盤陸續接待了由當地各級政府或職能機關單位組織的看房團。

玉林城區多位房產經紀人告訴《中國新聞周刊》，今年以來，確實接待過不少官方組織的看房活動，“人數不定，多數是底下縣級機關組織的或從鄉鎮來的”。

玉林甚至還動用了買房“送工作”的大招。根據已經出臺的《玉林市關于加快人口進城若干政策措施》，當地負責向進城購房且未就業的新市民推薦3個以上就業崗位，薪酬不低于玉林最低工資標準。

如今在玉林，上至每個區縣，下到每個鄉鎮，都被分配了“拉人進城”的任務。“不論購房數還是新增常住人口數，都有明確任務”，在玉林某機關單位工作的張明告訴《中國新聞周刊》，幾乎所有的機關和事業單位，都被委派了任務。

《中國新聞周刊》還了解到，玉林各級機關單位還將“拉人進城”納入考核，每年都有量化的具體指標，還設置了獎懲機制，對不能完成人口進城任務的縣（市、區）進行績效扣分，直至降績效等。

以博白縣為例，該縣每周都要召開人口進城工作進度會，在3月16日的工作進度會上，博白縣對當周排名后3位的鎮和部門進行了約談。

無獨有偶，山東青島一地也將促進居民買房納入考核。青島薛家島街道辦事處近日發布《關于做好促進居民購買新建商品房的通知》（簡稱《通知》），街道辦不僅要組織商品房團購，還把促進居民買房納入了工作考核。有網友調侃，“宇宙的盡頭是考公，考公的盡頭是幫開發商賣房”。

《通知》還明確提出工作目標，到6月底，每個社區完成網簽不少于2個。“完不成的話，社區要被扣分，社區書記有可能還要被扣錢。”該街道辦一位工作人員說。

長沙的樓市新政也創意十足。5月初，長沙出臺“以租換購”政策，名下房產用作租賃住房，將不計入家庭住房套數，憑此可繞過長沙現行的限購政策購買商品房。

類似的政策也出現在四川成都。5月31日，成都推出租房換“房票”新政，居民將自有住房出租給新市民、青年人等群體，承諾遵守保障性租賃住房相關政策規定且5年內不上市交易，并納入保障性租賃住房管理服務平臺管理的，可再購買一套住房。

如果說前述種種“救市策”已經足夠打破人們的傳統認知，那么“大蒜換房、大麥換房”則讓很多人深感“無厘頭”。

上月底，河南省開封市杞縣的建業城樓盤打出“5元/斤，大蒜換房”的廣告，購房者將大蒜賣給指定收購商，即可抵消部分首付款，最多可折抵10萬元。

6月20日，河南商丘市民權縣的建業樓盤也推出了“2元/斤，小麥換房”的促銷活動，最高可抵16萬元房款。

雖然上述促銷活動隨著輿論關注被開發商緊急叫停，但有分析指出，盡管“以物易物”式促銷的宣傳噱頭大于實質效果，但上述城市以及開發商面臨的嚴峻去庫存挑戰可見一斑。在疫情對整體經濟沖擊減緩之前，預計會有更多的城市和房企以“超常規”的方式自救。

“房住不炒”仍是底線

據中泰證券不完全統計，今年1～5月，全國134個城市合計出臺326次地方性放松政策，尤其5月進入密集發布期，政策松動呈現加速出臺的趨勢。

進入6月，據中原地產研究院統計，截至20日，超過80個城市當月累計發布樓市新政接近100條。

我愛我家集團前副總裁、景暉智庫首席經濟學家胡景暉向《中國新聞周刊》表示，受疫情等諸多因素影響，地方政府財政壓力較大，如果房地產市場不能回暖，很多地方政府的財政收入可能會出現較大的困難和缺口。這也被認為是各地積極嘗試用各種方式提振樓市的背景和原因所在。

今年全國兩會，國務院政府工作報告提到樓市時，在強調堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位的同時，增加了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”這一表述。

很多受訪專家均表示，在當前市場環境下，中央對地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在擴大。

4月29日召開的中央政治局會議提出“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”。外界認為，這是對今年來各種寬松政策的認可，也給予地方政府更大的調整權限。

值得注意的是，這一表述的前提是“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。有分析指出，“房住不炒”仍是各地因城施策調整政策的前提和底線。

5月20日，多個信源證實南京從當日起取消二手房限購，南京市戶籍和非南京市戶籍居民購買二手住房時，無需提供購房證明。但上述政策在經歷“半日游”之后，就被緊急叫停。

有輿論認為，由此可以看出，支持合理居住購房需求的政策可以出臺，但不能無底線地刺激需求，還要防止投機炒房行為出現。分析指出，中國樓市目前面臨的主要壓力是需求不足，要恢復市場信心、改善市場預期，最關鍵的是要精準施策，把真正的與潛在的居住消費需求激發出來。

業內人士普遍認為，未來一段時間，會有更多的城市通過各種方式積極提振樓市。但如何在“房住不炒”和“更好滿足購房者的合理住房需求”把握平衡，根據當地情況拿捏好政策調整的尺度和力度，是各地政府面臨的考驗。

在胡景暉看來，各地需要根據當地實際情況“因城施策”。他認為，各個城市其實還有很大空間和自主權，要在“房住不炒”的前提下，因地制宜出臺一些“更有力度的政策”。